〈長期金利3％〉住宅ローンは借り換えの時期がきた?固定金利上昇で検討が必要な人が（アエ - 七転八起 Shichitenhakki

2026/09/03 (Thu) 14:45:28

〈長期金利3％〉住宅ローンは借り換えの時期がきた？　固定金利上昇で検討が必要な人がチェックすべきポイント ：AERA DIGITAL（アエラデジタル）
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　長期金利が一時3％台に上昇し、約30年ぶりの高水準となった。固定型住宅ローンの金利にも影響するなか、借り換えでは何を確認すべきなのか。残りの返済期間や家計の余力を踏まえた判断のポイントを振り返る（「AERA dot.」に2023年11月5日に掲載された記事の再配信です。本文中の金利、制度、肩書等は当時のもの）


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　日本銀行は10月31日の金融政策決定会合で長期金利の上限を従来の1％から「1％をめど」に修正し、1％を超える金利上昇を容認する姿勢を示した。長期金利の上昇は、住宅ローンや生命保険など金融商品にも影響がおよぶ。金利上昇への備え方や心構えを専門家に聞いた。

　日銀は3カ月前の7月の会合で長期金利の上限を0.5％から1％に引き上げたばかりだ。国債を無制限に買い入れる「指値オペ」で金利を抑え込んできたものの、最近の上昇で上限に近づき、再修正に追い込まれた格好だ。

　政策の修正を受けて、同日の長期金利は一時0.95％を上回る水準まで上昇した。米国の長期金利も上昇基調が続き、国内の長期金利も1％を超えるとの見方が強くなっている。

　気になるのは家計への影響だ。例えば、まず、長期金利が上がると住宅ローンの固定金利型の金利上昇が想定される。

　住宅ローンには、返済期間中、金利が変わらない「固定型」のほか、最初の10年など一定の期間の金利だけ固定する「固定期間選択型」や、年2回金利が見直される「変動型」がある。

　このうち、固定型は長期金利、変動型は短期金利にそれぞれ連動する。ファイナンシャルプランナーで「永続家計アドバイザー」の豊田眞弓さんは、次のように話す。

「国内で住宅ローンを借りている人の7割程度が、変動型を利用しています。その中には、いずれ金利が上がったら固定型に借り換えようと考えている人もいる。その場合、借り換え先として想定している固定型の金利のほうが、今利用している変動型に先駆けて上昇することになります。金利の動向しだいでは、あらかじめ想定していた借り換えができなくなるという事態も考えられます」

　日銀が7月に政策を修正してから3カ月の間に、固定型の金利は長期金利の上昇に合わせてじわじわ上がってきた。メガバンクは11月適用の固定型の金利を軒並み引き上げている。11月分には今回の日銀の再修正の影響は反映されていない。このため12月以降も上がる可能性が高い。

　一方で、日銀はマイナス金利政策を維持し、短期金利の影響を受ける変動型の金利は低い水準で推移する。

　足元の状況だけを考えると、変動型を借り続けたほうが有利なようにも見える。だが、金利の先行きを見通すのは難しい。この先、マイナス金利政策の解除など、金融政策が正常化に向かえば、今のような状況が続くとは限らない。

　前出の豊田さんは「残りの返済期間や蓄えを踏まえて、冷静に戦略を見つめ直す必要があります」と言う。

「今利用している変動型のローンの返済期間はどのくらい残っていて、仮に金利が上昇したら、どの程度の水準までなら耐えうるか。もし残りの返済期間が少ないのであれば、固定型への借り換えをせずに、そのまま逃げ切れるかもしれません。また、あくまでも借り換える方針を変えないのだとしたら、固定型の金利上昇はどの程度まで容認できるかを考えておくべきでしょう。長期金利が上がりだした今のような早めの段階で、備えを検討したほうがいい」

　長期金利の上昇で変化が想定されるのは、住宅ローンだけではない。

　11月1日には三菱UFJ銀行が、期間が5年以上の定期預金の金利を引き上げると発表した。6日から、期間が10年の定期預金の金利は今までの0.002％から、その100倍の0.2％に上がる。ほかの銀行も後に続く可能性がある。

　豊田さんによれば、個人年金保険や学資保険、終身保険といった、これまでの低金利下で保険会社が販売を控えたり、予定利率が抑えられたりしてきた商品の販売再開や予定利率の回復なども期待されるという。

　また個人向け国債のうち、長期金利の動向に合わせて半年ごとに適用利率を見直す満期10年の「変動10年」にも注目度が集まりそうだとしている。

　日銀の今回の政策変更は「微修正」にとどまったとする見方は多い。しかし、緩和策からの「出口」や正常化に向けて一歩近づいたと受け取れる面もある。豊田さんが言うように、金利のある世界では資産運用の選択肢は広がる。金利の上昇にどう備えるか、改めて考えたい。


（AERAdot.編集部・池田正史）